我们国家的老百姓，10个人至少有7个人背有房贷，能够一次性全款购买房子的家庭可谓凤毛麟角，因此很多人对房产月供贷并不陌生，但是我相信很多人即便每月固定还着贷款，但心里对这个月供的计算并不十分了解。

你知道自己的月供是怎么计算的吗？看看这个公式你是否理解呢？

月供=按揭贷款金额×房贷利率

房贷利率=基准利率×（1+/-浮动范围）

需要注意的是，其中的基准利率和贷款年限有关。

月供的多少取决于很多因素

1.贷款金额

贷款金额越多，月供则越多，但是首付款越少。

贷款金额的多少取决于《商品房买卖合同》上的房屋总价和首付款金额（二手房总价和评估机构评估出来的价格有关系）。

2.基准利率

基准利率不是固定的，央行会根据不同时期的经济情况不断变化调整的，而基准利率的调整也没有固定的调整时间和调整频率。

3.贷款年限

贷款年限越长，基准利率越少，月供越少。

贷款年限和房屋的剩余土地使用年限以及贷款人的年纪有关系，正常情况下商业按揭贷款贷款人最大贷款年纪不得超过65周岁，贷款期限不超过30年。公积金贷款人的最大年纪不超过退休年纪，男性不超过60周岁，女性不超过55周岁。

4.利率浮动范围

基准利率为央行定制的统一指导标准，一旦定制各银行都要执行，但是各银行还可以根据自身的情况和市场变化的情况制定自己的利率浮动标准。另外针对二套房银行也会在基准利率的基础上进行利率上浮。

针对以上的影响因素，大家要特别注意：

1.基准利率随着央行的调整而周期性变动

各银行的调整变动周期会有所不一样，有的是一个季度调整一次，有的是一年调整一次，具体的请咨询贷款银行。

2.利率的浮动跟随整个贷款周期直到贷款结清为止

如贷款银行给9折的折扣，那么您这笔按揭贷款在没还清贷款前一直都是按照这个折扣执行。同样如果是上浮10%，在按揭贷款没还清前也一直是按照上浮10%执行。